ساکنین تهران و افرادی که در تهران دارای ملک می‌باشند زمانی که مشکل ملکی برایشان پیش می‌آید، معمولا در این مواقع به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی تهران خواهند بود. گروه وکلای ره جویان علم و عدالت با حضور وکلای حرفه‌ای در امر مشاوره حقوقی امور ملکی جزء بهترین وکیل‌ها در تهران می‌باشد. چندین سال سابقه موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی، تاکنون با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی تهران می‌باشند توانسته‌ایم جزء وکلای برتر در تهران باشیم.
– وکیل ملکی کیست؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می‌شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه‌ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می‌شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می‌شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می‌باشند و در تقسیم بندی دیگر می‌توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می‌توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می‌شود که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است.
وکیل ملکی وکیلی است که هرچند توانایی دفاع و اقامه دعوا در انواع دعاوی از قبیل دعاوی خانواده (طلاق و حضانت و نفقه و فسخ نکاح و… ) را دارد، اما وارد چنین دعاوی نمی‌شود و صرفا تمام تمرکز خود در امور ملکی معطوف می‌کنند.
از جمله این دعاوی می‌توان به تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، خلع ید، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و سرقفلی و حق کسب و پیشه و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می‌گیرد.
در این قسمت تمامی موارد مربوط به وکیل ملکی را به صورت خلاصه برای شما توضیح می‌دهیم.
چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و انبیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد می‌تواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید.
- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی‌باشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می‌باشد.
- هر دو دعوا قابلیت تجدید نظر توسط شاکی یا وکیل ملکی را دارند.
- در خلع ید به موجب ماده ۱ قانون اجرای احکام حتماً حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلافاصله قابل اجرا می‌باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدیدنظر توسط وکیل ملکی مانع اجرا نمی‌باشد.
- کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می‌تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید. در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی نماید.
مستأجر طبق قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ چنین حقی را ندارد مگر اینکه مستأجر مالک حق سرقفلی نیز باشد و مالک از پرداخت سرقفلی اجتناب نماید و در صورتی که سرقفلی به مستأجر دیگر منتقل شود مالک ملزم به انتقال سرقفلی مغازه به مستأجر جدید است. ولی در قانون سال ۱۳۵۶ مستاجر صاحب سرقفلی می‌تواند از طریق دادگاه اجازه انتقال به غیر را بگیرد.
در صورت عدم تراضی شرکاء برفروش ملک مشاع، هرکدام از شرکاء می‌تواند درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. لازم به ذکر است در صورتیکه جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل تقدیم می‌شود. ولیکن درخصوص تفکیک ملک لازم نیست ملک بصورت مشاعی باشد یعنی اینکه مالک ملک می‌تواند با اخذ وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت تقدیم نماید، همچنین در صورتیکه مالکین مشاعی بر تقسیم ملک (اعم از عرصه یا اعیان) توافق داشته باشند می‌تواند درخواست تفکیک خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تقدیم نمایند و نیازی به درخواست افراز نمی‌باشد.
در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره‌ای منعقد شود و مدت قرارداد به اتمام برسد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع ورزد مؤجر یا وکیل ملکی می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض می‌باشد.
سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت می‌کند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی می‌ماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد می‌شود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت می‌شود. در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریداری کرده است و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه
در صورتیکه ملکی دارای سند رسمی باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال استنکاف ورزد، خریدار می‌تواند با اخذ وکیل ملکی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه تقدیم و دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند محکوم می‌نماید و در صورتیکه فروشنده از اجرای رأی دادگاه نیز استنکاف ورزد نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و نسبت به امضای اسناد بجای فروشنده اقدام می‌کند.
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص می‌شود که مستأجر متعهد می‌شود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـی‌تواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجورمعوقه را درخواست نماید و غالباً اجاره نامه‌ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجاره نـامه پیش بینی می‌شود که مالک می‌تواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.
پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تایید شهرداری می‌باشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می‌توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می‌توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می‌دهد و هم از پیچیدگی‌های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی در پروسه‌های فوق کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می رساند.
در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه می‌باشد.
چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می‌باشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی ، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است. وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می‌کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری.
به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می‌داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های آن کاربرد دارد و کجا ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله‌های خود و اظهارات خود در نظر می‌گیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.
آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن‌ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می‌شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی متخصص مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می‌تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.
درمواردی اتفاق می‌افتد که کسی اقدام به اجاره ملک دیگری به شخص ثالث می‌نماید که در چنین مواردی دعوی کیفری فروش منافع مال غیر مطرح می‌کنیم که مجازات آن همان مجازات فروش مال غیر است.
وقتی در یک معامله زمین یا هر مال غیر منقولی امکان انتقال سند رسمی در دفتر اسناد رسمی به هر دلیلی نمی‌باشد ولی سوابق ثبتی مندرج در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک حکایت از مالکیت فروشنده دارد در این حالت می توان دعوی اثبات مالکیت مطرح نمود.
برای تنظیم لایحه توسط گروه وکلای دادگستری ره جویان علم عدالت لطفاً فرم زیر را تکمیل نموده و منتظر تماس کارشناسان ما باشید.